柏乡烂尾楼围城:县城房地产漩涡
2017-07-06 11:44:24   来源:网络   
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  难以想象,柏乡县政府门前被摆上花圈,东西走向的建设路被购房者挤得水泄不通。
 
  “2016年5月的一个晚上,我们几百名购房者守在县政府门口维护权利,开发商提着一大堆吃的喝的走进政府大门,那时我有点心寒。”柏乡县嘉瑞郡王府业主李丽回忆,“等了4年,砸进去十几万块钱,烂尾项目依旧没有动静。”
 
  花溪园工地满目苍痍。因开发商征地引发命案,花溪园项目停滞近五年
 
  嘉瑞郡王府位于河北省邢台市柏乡县,2012年由河北嘉瑞房地产开发有限公司(以下简称“嘉瑞地产”)开发建设。根据河北省发展和改革委员会出具的《河北省固定资产投资项目核准证》显示,该项目总投资为1.61亿元,建设规模为回迁楼10栋,建设年限为2012年5月到2013年4月。
 
  时至今日,这个早在5年前便启动的项目仍旧一片荒凉。项目主导开发商嘉瑞地产因经营不善引发资金链断裂,导致嘉瑞郡王府无法按期交付,并于2014年底陷于瘫痪。不过,这只是故事的轮廓。柏乡县2017年的GDP排在邢台市倒数第三位,这个常年靠农业生产维持经济的县城,迫切需要引进资本,因此,在瘫痪的嘉瑞郡王府背后,还有当地政府对资本市场的妥协和无奈:项目未拆迁先售卖,原本规划的10栋回迁楼也被砍为3栋,而原本安排给拆迁居民的房屋也被违规卖出。
 
  一房多置 违规售卖
 
  根据柏乡县国土资源局资料,嘉瑞郡王府旧城改造项目占地面积为6.23公顷,其中,原建设用地为5.06公顷,耕地为1.17公顷,因此涉及多名耕地所有者的谈判和安置问题。
 
  “这是市场行为,政府不便多干涉。”柏乡县住建局副局长张宪法认为,谈判和安置工作自然落到嘉瑞地产身上。2010年5月前后,嘉瑞地产先后与54名拆迁户签订《居民房屋拆迁产权调换协议书》,约定拆迁户于2010年10月10日前腾退,并按照1比1.2的比例指定回迁楼的楼号和单元。
 
  烂尾停工的楼盘
 
  嘉瑞郡王府共规划20栋楼,多名拆迁居民反映,当时安置的回迁楼栋为4号、8号和9号,拆迁居民崔海峰回忆:“我们的小院是2000年才修建的,2010年就被规划拆除,现在不少人需要租房住。”据了解,2016年全年,每户拆迁居民领取的过渡费用为3000元至6000元不等,与目前柏乡县市场年租房价格不相上下。
 
  事实上,嘉瑞地产于2012年9月27日和9月28日才取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。见原本定于2013年4月交付的回迁安置房迟迟未有动静,崔海峰等多名拆迁居民冀望柏乡县政府给开发商施压,要求后者明确交房期限。
 
  多重压力下,嘉瑞地产承诺项目将于2014年竣工。不过,就在开发商承诺的同时,有人发现同一间房屋竟然被同时安排给两户拆迁居民,而据统计,共有16名的回迁房号出现重复;让他们觉得更荒唐的是,4号、8号和9号楼已被当成商品楼出售。
 
  “对于重复安置的问题,我们起先并不知情,后来接到群众反映后,才开始介入摸底。”张宪法解释,“虽然将原有规划的10栋回迁楼改为3栋,但回迁的总建筑面积不变。”
 
  其实,称“不知情”的并非只有住建部门,连不少购买了4号、8号、9号楼的业主都不知情,而开发商之所以能够如此掩人耳目,实则在楼号编制上做了文章。据拆迁居民反映,4号楼共2个单元,8号楼为4个单元,9号楼尚未开建,每个单元为一梯两户。
 
  针对拆迁户,开发商以单元来设置楼号,比如1单元1层为101号和102号,2层为103号和104号,2单元1层为201号和202号,2层为203号和204号;针对商品楼购房者则按照楼层来设置房号,比如1单元1层为101号和102号,1单元2层为201号和202号,2单元1层为101号和102号,2单元2层为201号和202号,如此设置必然产生一房多安置现象,以此类推,拆迁户安置的1单元103号事实上与购房者购买的1单元201号实为同一房屋。
 
  这一偷梁换柱被曝光后,政府部门与开发商协商将拆迁居民重新安置在15号、19号和20号楼。
 
  透支资金 暗藏乾坤
 
  事实上,偷梁换柱正是嘉瑞地产回笼资金的手段之一。
 
  嘉瑞郡王府目前各楼栋的情况较为复杂。其中,1号楼至8号楼、13号和14号楼都已基本建成,购房者也已缴纳首付款;9号、10号和11号楼仍未拆迁,但已经卖出,购房者也缴纳了首付款;15号、19号和20号是回迁安置房;12号、16号、17号和18号未拆迁,尚未卖出。
 
  由于4号楼和5号楼竣工较早,这两栋楼的购房者早于2013年下半年就开始陆续签订购房合同,并且已经偿还贷款3年多的时间,对于嘉瑞地产来说,显然将竣工较早的楼栋用以回笼资金比作为回迁房更划算,当然,这并非嘉瑞地产从项目中腾挪资金的唯一途径。
 
  2013年和2014年恰是嘉瑞郡王府销售最旺的时候,据当时的销售人员回忆,项目开盘当天就售罄,在柏乡县这个购买力不是很强的小县城赚足了眼球。但是没有人料到,项目会在2014年年底停摆。
 
  2014年是嘉瑞地产最难熬的第一年。嘉瑞地产不仅将尚未完成拆迁工作的9号、10号和11号楼卖出来回笼资金,还因欠款官司缠身。据购房者李丽回忆:“我于2014年上半年买了9号楼的房子,由于项目尚未启动,当时只与开发商签订订购协议,之后的一周,开发商一直催促称交齐手续帮我办理按揭。”此后的2015年,嘉瑞地产原法定代表人郭海英还因民间借贷40万元被告上法庭,而这一借款事由同样为“公司经营所需”。
 
  人去门锁的郡王府售楼处
 
  真正让嘉瑞郡王府项目陷入瘫痪的正是嘉瑞地产的布局失策与经营不善。一位接近嘉瑞地产的人士透露:“嘉瑞地产目前项目不算太多,分别在内蒙古蓝旗、张家口赤城、邢台临城和柏乡,蓝旗项目情况不太好,赤城圈的地还未开建,那边的项目经理现在被调过来处理嘉瑞郡王府项目,临城的地块被政府规划成了公园,显然没有住宅赚钱。嘉瑞郡王府销售正旺时,嘉瑞地产动用资金在承德投资了铁矿项目,但是出现亏损,还在赞皇修建了会所。”
 
  布局小县城的策略使得嘉瑞地产寸步难行,这一项目布局情况也得到了嘉瑞郡王府负责人申现华的确认。不过,对于嘉瑞郡王府的停工来说,更多的是项目操作不善。上述接近嘉瑞地产人士解释:“目前柏乡北边和西边有几个销售较好的楼盘,都是盖两栋,卖两栋,只有嘉瑞郡王府想一口吃成大胖子,本来预计这个项目能赚1个亿,没想到成现在这样。”
 
  在拆迁居民与购房者的双重施压下,嘉瑞地产于2015年和2016年还陆续短暂动工,但工人数量屈指可数。迫于“再不动工交房就自愿放弃项目”的承诺,嘉瑞地产无奈将已经售出的1号楼和6号楼抵押给柏乡县农村信用合作联社,融得资金过千万元,以争取最后的喘息机会。
 
  烂尾背后 监管盲区
 
  没有人愿意再跟嘉瑞地产玩了,连柏乡县政府也开始寻觅下家了。
 
  “嘉瑞地产的经营状况十分不乐观。”张宪法表示。国家企业信用信息公示系统显示,嘉瑞地产成立于2004年,注册地为石家庄,注册资本为1000万元,2016年3月30日法定代表人郭海英退出投资,股权投资人变为石欢和郭爱国,但据购房者反映,目前嘉瑞郡王府项目的主要交涉人依然是郭海英。
 
  嘉瑞地产的资金窟窿难以想象。据柏乡县知情人士透露,目前嘉瑞郡王府拖欠建筑商工程款约4000万元,拖欠税款约1200万元,张宪法对于4000万元的数字表示认同,但同时强调:“不按照合同计算是4000万元,按照合同计算只有2000多万元,其他账目正在逐一核算,暂时无法透露。比如,开发商说柏乡还欠它7000多万元,但我们预估只有6000多万元,剩下的1000多万元需要审查计算。”
 
  中国房地产报记者试图联系嘉瑞郡王府来自江苏、赞皇和柏乡的三位建筑商,但大家都讳莫如深:“具体欠款数额不便伸张,不想再激化矛盾,万一地方政府和开发商真的不还钱就糟糕了。”据了解,有建筑商工程垫资来源为民间高利贷,这进一步加剧项目风险。
 
  不过,按照目前446户购房业主的交款情况来看,加之部分购房者全款支付,其平均支付的首付款约在15万元,因此可以粗略计算得出,嘉瑞地产收取的首付款达6700万元,如果加上已偿还贷款3年的近100名业主的按揭资金,以及部分楼栋的抵押融资,嘉瑞地产获取的资金近1亿元。
 
  尽管如此,柏乡县政府对于开发商的入驻是欢迎的,这也造成其在政绩压力下的被动和监管不力。柏乡县以发展农业为主,人均财政工资大概2500元,经济水平与购买力较弱,为了吸引开发商进驻,当地政府不得不含蓄让步。
 
  知情人士透露:“嘉瑞郡王府旧城改造项目,政府在土地方面几乎零收益。”张宪法否认了这一说法,但未透露具体收益:“嘉瑞郡王府项目地块构成较为复杂,有拆迁,也有耕地,不能说零收益。”
 
  当地政府的让步不止于此。据了解,嘉瑞地产在项目启动前押给柏乡县征收补偿中心的保证金为200万元,后因工程难以为继,于2016年从中支取110万元转入住建局监管账户。对此,张宪法称:“我们县一级的拆迁保证金无法按照省市一级的标准缴纳,基本上是跟开发商协商后出方案,保证金方面不会那么严苛。”
 
  事实上,嘉瑞郡王府于2014年停工时,当地政府对其资金变化有所察觉,但拖了两年半的时间后,迫于压力在今年5月份才开始成立工作小组,对项目进行摸底审查。而针对拆迁与征地过程中,开发商不同的产权置换标准,当地政府也选择了避而不谈。
 
  目前,嘉瑞地产柏乡分公司已被工商部门列入经营异常名单,购房者仍在焦急地等待:“房子有戏吗?”他们并不知道,花钱的不一定是主角。
 
  【深观察】
 
  县域经济的房地产稻草
 
  驱车行走在柏乡县建设路上,停工的住宅项目触目可见,这些项目多为旧城改造而来。2016年7月15日,柏乡县政府召开常务会议提出“名门世家、郡王府、光武大成等10个住宅小区受企业自身资金所限或程序办理迟缓等原因,进展缓慢甚至停工,致使购房户、回迁户多次上访,影响恶劣”。今年5月24日,柏乡县住建局副局长张宪法告诉中国房地产报记者,“目前烂尾停工项目共3个,光武大成、嘉瑞郡王府和九里庭苑。”
 
  一年间,柏乡县成功处理了7个难以为继的项目?中国房地产报记者走访发现,除了上述3个项目以外,满庭芳、十里洋房、花溪园等多个项目都处于进展缓慢或停工状态,只有三三两两的工人守在工地上,而造成如此情形的重要原因之一便是“企业资金紧张。”
 
  有意思的是,这批资金紧张的小型房企无一例外不是在2013年前后进入柏乡市场的,开发的项目也多以旧城改造为名。当地一名政府退休人员称,柏乡房企最多的时候接近30家,而房企停工最严重的时候多达20家。
 
  大变样的呼应者
 
  2008年,河北省委办公厅和河北省人民政府办公厅发布《河北省城镇面貌三年大变样基本目标》,彼时,当时的河北省委领导提出:“实现三年大变样,第一招是要大气魄地拆,要坚持大手笔,所向披靡,成片地拆出土地来,作为招商引资的筹码。”
 
  张宪法认为,柏乡县只是三年大变样旧城改造的执行者。小型房地产企业更是一呼百应。穿行柏乡县城可以发现,进驻的房企大多名不见经传,比如河北嘉瑞房地产开发有限公司、邢台金阁房地产开发有限公司、河北汉邸房地产开发有限公司、邢台铭泉房地产开发有限公司,注册资本多在500万元到1500万元。
 
  这些企业体量较小,没有足够的能力布局一二线城市或热点三四线城市,所以只能将目光转向具有政策优惠的小县城,而小县城的开发又多以旧城改造为主,因此这些企业不得不面对两大课题:一是拆迁和征地的谈判和安置工作,二是与地方政府部门的相处之道。
 
  事实上,不少房企恰是因为未能修好这两门功课而无奈停工。柏乡县花溪园项目陷入瘫痪便是开发商与土地所有者之间的冲突所致,据该项目知情人士透露,项目于2009年启动,2011年完成了三分之二,剩下的两栋楼需要征收农田才能启动,期间大部分农户同意产权置换方案,但其中一户因田里种植经济价值高于其他农作物的苹果树,不满安置方案,迟迟不腾退,因此与开发商发生冲突,造成命案,致使项目搁浅至今。
 
  拆迁的进度必然影响房企办理相关证件的速度,不过,在与地方政府的相处之道中,柏乡特色是,90%以上的项目都会聘请一位政府系统退休干部来坐镇,一是疏通关系,二是预防群众闹事。
 
  住建局:提高房企准入门槛
 
  不过,真正致命的还是小房企对金融语境的不设防。
 
  张宪法回忆:“2014年前后整个金融政策开始收紧,2015年情况更加严峻。”紧缩的金融形势也迅速蔓延至柏乡县,这里数十家小型房企很难从银行大笔融资,这让它们自身的生存环境更加恶劣。
 
  这也让政府犯难。柏乡县有个不成文的规定,每亩征地按照5000元的标准支付给项目所在地管理部门,名为“管理费用”,相比这一点蝇头小利,政府部门更加看重房企入驻带来的财政增收。一位政府退休干部无奈表示:“政绩只能一年比一年高,不然本届干部会被认为是能力不足。”
 
  因此,受限于金融政策而经营困难、甚至停工的项目对于地方财政收入来说也是一道坎,尤其对于柏乡县这种产业元素稀缺、停工项目数量较多的小县城。
 
  “希望房企注册和资质审核的门槛可以提高,我们这种小县城,恒大愿意来吗,绿城愿意来吗,我们只能引进这些小型房企。”张宪法表示,“但问题是,这些小房企来柏乡后都会注册成立一个小的新项目公司,一旦项目完成或者中途出事,项目公司也面临解散,而拖欠的资金则无处追回。”
 
  事实上,住宅项目并非柏乡冀望的唯一路径,在县城西边拔地而起的工业园区,也承载了这个小县城谋求发展的战略思路。但是,同样受限于经济发展,招商工作并不容易。据了解,工业园区不少土地都是“以租代征”的形式出现,每年每亩地的补贴大约1700元,对于农户来说,近年粮食收成价格也不过如此,但对于房企来说,却省下不少成本。
 
  地方政府穷则思变,但在政绩、经济、政策和金融环境的相互牵扯下,它们走得并不容易。烂尾楼绑住了柏乡这座小县城,而柏乡还不是个案,其周边的宁晋县、临城县,同样被烂尾楼所纠缠。

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发布者:0319hot 分享到: